F.A.Q. - Studio Tecnico Geom. Vincenzo Velardi
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Le risposte ai quesiti più frequenti che ci avete posto:
Per ristrutturare casa devo chiedere il permesso ?
La ristrutturazione può ricadere in varie forme di autorizzazioni dell'Ufficio Edilizia Privata del Comune di appartenenza dell'immobile che variano in base alle tipologie dei lavori effettuati. E' pertanto opportuno, prima di effettuare i lavori, richiedere una consulenza tecnica che approfondisca le modalità e le varie possibilità di attuazione.Prima di acquistare un immobile cosa devo controllare dal punto di vista tecnico ?
Prima di effettuare un atto di compravendita e bene affidarsi ad un tecnico che accerti la sua regolarità Urbanistica/Catastale.
Quando e necessario accatastare un immobile ?
Un immobile deve essere iscritto all'Agenzia Delle Entrate Settore Servizi Catastali (ex Agenzia del Territorio) nel momento in cui l'immobile in questione è stato definito (nuova costruzione, ampliamento, fusione, divisione, diversa distribuzione, cambio di destinazione, etc.).
Perché le mie proprietà in Catasto non mi risultano intestate ?
Le motivazioni possono essere svariate ma le più frequenti sono dovute ad una mancata voltura (intestazione dei nuovi proprietari in catasto) o errori nella voltura stessa.
Si fa presente che attualmente il catasto italiano non è probatorio, cioè l'intestazione in catasto degli immobili non ha effetti giuridici, ossia non fornisce la prova giuridica della proprietà. Esso non costituisce prova, né dei diritti reali in esso indicati né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe; non ha quindi probatorietà delle identificazioni e nemmeno probatorietà topografica.
Si fa presente che attualmente il catasto italiano non è probatorio, cioè l'intestazione in catasto degli immobili non ha effetti giuridici, ossia non fornisce la prova giuridica della proprietà. Esso non costituisce prova, né dei diritti reali in esso indicati né della posizione dei confini rappresentati nelle mappe; non ha quindi probatorietà delle identificazioni e nemmeno probatorietà topografica.
Perché in catasto non risulta la mia planimetria ?
La planimetria può non essere disponibile per vari motivi tra le quali: la mancata presentazione, la mancata rasterizzazione (rappresentazione digitale della planimetria), anche se presentata all'epoca in modalità cartacea.
Come posso ottenere la planimetria ufficiale di un immobile di mia proprietà ?
Se si intende la planimetria catastale, questa può essere richiesta all'Agenzia delle Entrate Servizi Catastali, sempre se è disponibile. Se l'immobile non è stato accatastato, allora è necessario effettuare il rilevo e possibilmente la relativa catastazione. Nel caso di un immobile di cui sia stato presentato un progetto è possibile richiederne apposita copia al Comune di competenza.
Come posso capire qual'è la superficie esatta del mio immobile ?
La superficie catastale è nella maggior parte degli immobili indicata nelle visure catastali, tranne particolari motivazioni. Si fa presente che in caso di vendita la superficie interessata è quella commerciale e non deve essere identificata con la superficie catastale in quanto calcolate con diverse modalità.
Come controllo che le tasse comunali di proprietà e rifiuti da pagare sono congrue ?
Per poter effettuare i controlli è necessario munirsi di visura catastale aggiornata, da dove poter estrapolare la rendita catastale per il calcolo dell'Imposta di proprietà e la superficie catastale per il calcolo della tassa sui rifiuti.
Si possono utilizzare servizi web per i calcoli online (se messi a disposizione dai singoli comuni) e/o avvalersi di un tecnico.
Cos'è la consulenza tecnica di parte ?
La consulenza tecnica di parte è una relazione asseverata da un tecnico abilitato operante in un determinato campo tecnico/scientifico, al quale una parte in causa - attuale o potenziale - conferisce un incarico peritale in quanto ritiene l’incaricato esperto in uno specifico settore.
Quando è necessaria la consulenza tecnica di parte ?
Il consulente tecnico di parte (CTP) assume un ruolo fondamentale per la risoluzione di questioni di carattere giudiziale/civile che, sempre più spesso, dipendono da valutazioni di carattere tecnico molto precise, operando all’interno di un rapporto professionale completamente disciplinato dal diritto privato.
Cos'è il certificato di agibilità ?
Il certificato di agibilità è il documento necessario per attestare le effettive condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile, compresi gli impianti che ne fanno parte. Tale certificato viene rilasciato in base ai requisiti imposti dalla normativa vigente, volti a rendere l'immobile abitabile e sicuro per tutti gli occupanti. E' un documento necessario per poter abitare all'interno di un immobile, o nel caso di affitto, donazione e vendita. Se non si possiede non è possibile stipulare qualsivoglia contratto legato all'immobile. Occupando un immobile privo di tale documento si rischia una sanzione amministrativa.
Quando è necessario richiedere il certificato di agibilità ?
Il certificato di agibilità è necessario in caso di nuova costruzione o se si sono effettuati lavori di ricostruzione, sopraelevazioni, totali o parziali e/o interventi che riguardino frazionamenti, accorpamenti, fusioni. Il certificato deve essere richiesto entro 15 giorni dal termine dei lavori.
Cos'è l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) ?
l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di uno o più immobili.
Quando si deve richiedere l'Attestato di Prestazione Energetica ?
l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) si allega obbligatoriamente agli atti d'acquisto o di locazione di un immobile ed è utile per fornire informazioni sull'efficienza energetica dell'immobile.
Che documenti tecnici necessitano per vendere o affittare un immobile ?
Per vendere o affittare un immobile e stipulare apposito contratto è necessario essere in possesso del titolo di proprietà, visura e planimetria catastale, Attestato di Prestazione Energetica, Certificato di Agibilità. E' importante che la planimetria catastale e l'agibilità rispecchino fedelmente la situazione attuale dell'immobile.
A cosa servono le tabelle millesimali ?
Le tabelle millesimali sono lo strumento principale di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura definita dalla legge, appunto millesimale.
Quando sono obbligatorie le tabelle millesimali ?
Il secondo comma dell’art. 68 disp. att. c.c. dice che "i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio", quindi le tabelle altro non sono che un allegato del regolamento di condominio. Pertanto se consideriamo che l'ex art. 1138 c.c. cita: "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese", allora possiamo dire che le relative tabelle sono obbligatorie quando in condomini sono dieci o in maggior numero.
Come regolarizzo la chiusura di una veranda ?
La regolarizzazione di una veranda nel Comune di Palermo è possibile a patto che trattasi di strutture precarie o assimilabili a tettoie, pensiline, gazebo, etc., che non siano prospicienti pubbliche vie o piazze, che non varino le destinazioni d'uso delle superfici originarie, che non siano superiori a 50 mq. e ricadenti su aree private. La regolarizzazione avviene tramite il pagamento di un importo a mq. in base alla tipologia dell'area che viene chiusa a veranda, oltre i diritti di istruttoria. Tali opere non riguardano immobili oggetto di procedimento di condono edilizio ancora non definito.
Come ottengo la concessione in sanatoria di un immobile ?
Per ottenere la concessione in sanatoria di un immobile questo deve essere già stato oggetto in passato di opportuna domanda di condono. Le leggi che riguardano i condoni sono sino ad oggi le nn. 47 del 1985, 724 del 1994 e 326 del 2003. Per ottenerne la definizione, attualmente è in vigore la redazione di una apposita perizia giurata ai sensi dell'art. 28 della L.R. 16/2016 che ha recepito il T.U. dell’Edilizia D.P.R. 380/2001 e s.m.i.. La perizia implica che la pratica di condono deve essero completa di tutta la documentazione propedeutica e dei relativi pagamenti di oblazione e oneri dovuti.